Bisakah China memperbaiki krisis propertinya? | 31left

To menilai oleh gedung-gedung tinggi yang tersebar di sepanjang pantai di Haiyang, sebuah kota pesisir kecil, prospek Country Garden sangat sedikit. Perusahaan, pengembang terbesar China berdasarkan penjualan, telah menjual beberapa flat tepi pantai. Sejumlah menara tampak hanya dibangun sebagian. Desa faux-Jerman dengan atap runcing mengakomodasi toko dan restoran, dan menambah sedikit bakat. Tapi itu juga hampir kosong. Kegagalan perusahaan untuk menjual rumah menjadi jelas ketika keuntungannya pada paruh pertama tahun 2022 hampir menguap sama sekali.

Country Garden bukan satu-satunya pengembang China yang menghadapi kesulitan. Volume ruang lantai yang terjual di seluruh negeri turun 24% pada tahun 2022, penurunan terbesar sejak data tersedia pada tahun 1992; investasi properti turun 10% YoY, penurunan pertama dalam catatan. Default lintas batas juga terbukti sulit. Evergrande, pengembang dengan utang terbanyak di dunia, yang ambruk pada 2021, masih belum menghasilkan rencana restrukturisasi yang semula akan jatuh tempo pada Juli. Auditor perusahaan, PwC, mengundurkan diri pada 16 Januari. Pengurangan aktivitas ini telah menjadi bencana besar bagi ekonomi China, yang menghasilkan sekitar seperlima darinya PDB dari sektor.

Pejabat negara saat ini sedang mendesain ulang kebijakan dalam skala besar. Pemerintah telah meninggalkan pendekatan “nol-covid” terhadap pandemi, sekaligus menandakan diakhirinya tindakan keras terhadap perusahaan teknologi. Pembuat kebijakan juga berusaha menyelamatkan sektor properti. Setelah dua tahun memaksa pengembang untuk melakukan deleverage—yang telah mendorong lusinan orang untuk gagal membayar utang—para regulator sekarang meninggalkan banyak dari langkah-langkah ini dengan harapan menghidupkan kembali sentimen. Ini telah mendorong ukuran optimisme. Meski pemandangan suram di Haiyang, harga saham Country Garden naik tiga kali lipat sejak Oktober.

Isi sebenarnya dari reformasi pemerintah tetap tidak jelas. Pada tanggal 13 Januari, para pejabat membuat draf rencana 21 poin yang menyatakan bahwa tujuannya adalah untuk menyediakan likuiditas bagi pengembang yang “berkualitas baik”. Tugasnya sekarang adalah membedakan antara perusahaan-perusahaan ini dan yang buruk: tidak ada definisi yang jelas tentang apa yang dimaksud dengan kualitas yang baik. Rencana tersebut juga akan mendorong kebijakan bank untuk memberikan pinjaman untuk proyek-proyek yang macet dan manajer aset milik negara untuk memberikan kredit untuk merger dan akuisisi. Bank-bank komersial, yang telah menarik diri dari properti, telah diminta untuk mulai memberikan pinjaman kepada pengembang yang andal sekali lagi. Sementara itu, media pemerintah melaporkan bahwa kebijakan “tiga garis merah”, yang membatasi utang, akan dilonggarkan untuk 30 perusahaan yang tidak disebutkan namanya.

Perusahaan mulai meningkatkan utang baru dengan cepat pada bulan Desember—tanda bahwa pelonggaran kebijakan dimulai jauh sebelum pemerintah mengumumkan langkah-langkah baru tersebut. Otoritas lokal telah menurunkan tingkat hipotek, dan banyak yang sekarang mencapai rekor terendah. Dana talangan negara menargetkan konstruksi yang belum selesai. Sekitar 60% rumah yang dijual antara tahun 2013 dan 2020 diperkirakan belum dikirim ke pembeli, namun banyak dari mereka sudah mulai melakukan pembayaran. Tanpa pendanaan, proyek konstruksi terhenti dan tidak dapat diselesaikan. Ketakutan akan rumah yang belum selesai telah mengurangi permintaan.

Negara bagian juga ingin menghindari default yang lebih berantakan. Country Garden melakukan pembayaran menit terakhir kepada pemegang obligasi pada 17 Januari. Ini dimungkinkan oleh dukungan dari pemerintah daerah, sesuatu yang hanya dimiliki oleh beberapa perusahaan selain perusahaan besar dan penting seperti Country Garden saat ini. Menurut Refinitiv, sebuah perusahaan data, sekitar 950 miliar yuan ($140 miliar) dalam utang dolar luar negeri saja akan jatuh tempo tahun ini, naik dari 810 miliar yuan tahun lalu.

Rencananya menunjukkan beberapa hasil awal. Penyelesaian rumah turun 6% YoY di bulan Desember, membuat pemulihan dari bulan sebelumnya ketika turun 18%. Ini adalah tindakan yang diawasi dengan ketat: rumah yang belum selesai mendorong pembeli rumah untuk memboikot pembayaran hipotek mereka tahun lalu, sebagai bagian dari gelombang protes. Reformasi telah dibantu oleh pencabutan pembatasan covid-19. Beberapa minggu sebelum perubahan kebijakan, berpindah-pindah di kota-kota China (katakanlah, untuk melihat properti) membawa ancaman karantina. Data awal dari Beike Research Institute, sebuah konsultan, menunjukkan bahwa penjualan rumah bekas di 50 kota besar China mungkin meningkat lebih dari seperlima dalam sepuluh hari pertama tahun ini, dibandingkan dengan periode yang sama bulan sebelumnya.

Kaisa, pengembang yang gagal bayar pada 2021, menghindari pembicaraan restrukturisasi dengan investor dan terlihat jauh dari kesepakatan dengan kreditur. Namun terlepas dari masalahnya, permintaan akan rumah perusahaan tampaknya terus meningkat. Analis dari CreditSights, sebuah firma riset, baru-baru ini mengunjungi sebuah proyek di Shanghai dan menemukan agen tidak lagi menawarkan diskon. Tidak adanya pemotongan harga menunjukkan permintaan meningkat untuk properti di lokasi yang baik.

Beberapa investor asing telah didorong oleh rencana negara. Perusahaan hampir seluruhnya ditutup dari pasar obligasi luar negeri, di mana banyak manajer aset global dan dana lindung nilai mencoba untuk menutup kerugian setelah pembayaran yang terlewatkan. Dana yang dikumpulkan oleh pengembang turun seperempat tahun lalu dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Namun pada 12 Januari Dalian Wanda Commercial Management memberi harga obligasi sampah senilai $400 juta, yang pertama dalam lebih dari satu tahun dan tanda bahwa beberapa grup terkait pengembang yang terkenal mungkin perlahan-lahan akan kembali ke pasar obligasi dolar lepas pantai di tahun mendatang. Fidelity dan BlackRock, dua manajer aset Amerika, membeli penawaran tersebut, menurut Reorg, sebuah rumah penelitian.

Upaya tersebut dapat mengarah pada stabilisasi pasar perumahan dan sedikit peningkatan penjualan pada kuartal kedua tahun ini, menurut analis di Morgan Stanley, sebuah bank — kira-kira seperti yang dipikirkan pemerintah. Tapi para pejabat harus menapaki garis halus. Terlalu banyak dana akan menghidupkan kembali masalah lama kelebihan pasokan, dan melakukannya pada saat populasi China mulai turun. Tingkat kekosongan mencapai 7% di kota-kota terbesar China tahun lalu dan 12% di kota-kota lapis kedua, jauh lebih tinggi dari rata-rata global, menurut JPMorgan, bank lain. Sekitar 70% rumah yang dijual sejak 2018 telah dibeli oleh orang yang sudah memiliki setidaknya satu rumah.

Spekulasi telah membuat rumah Cina menjadi yang termahal di dunia berdasarkan harga terhadap pendapatan. Hong Hao dari tumbuh Investasi, sebuah perusahaan manajemen aset, mengatakan kebijakan “tiga garis merah” setidaknya mewajibkan pengembang untuk memperlambat tingkat di mana mereka mengambil utang. Kampanye tersebut menimbulkan masalah besar bagi ekonomi Tiongkok, tetapi tanpanya “situasinya akan jauh lebih buruk”, tambahnya. Jika pemerintah akhirnya menggelontorkan terlalu banyak uang untuk bail-out, hal itu dapat menyebabkan gelombang ekses lainnya, dan lebih banyak lagi proyek pantai kosong.

admin

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *